„Abschreibungsfriedhof Bensersiel –
33 Särge kommen hinzu.“
Tiny-Houses Bensersiel –
auf dem Friedhof schürfen
„Sargnagel“, „Bausünde“ zürnte der Grüne Sziedat – auf den ersten Blick nicht mal zu Unrecht – Anfang Februar im Bensersieler Einfaltstor seiner fb-Herzchengruppe über das Bauvorhaben Taddigsweg / Friesenstraße nicht ohne zu verschweigen, daß es ja seine grünen Kumpane sind und waren, die dieses Projekt befürworten und mit vorangetrieben haben – insofern die programmatische Verläßlichkeit der Grünen ja auch lokalpolitisch nur ein Knallbonbon ist.
Wer sich also erinnern möchte, blickt zurück, als am 03.05.2017 im städtischen Bauausschuß der Vorhabenbezogene Bebauungsplan N° 19 für den „Mammen-Park“ (Bensersieler Volksmund) vorgestellt und beschlossen wurde. Eigentümer des zu vergoldenden Grundstücks war die Familie Mammen, Vorhabenträger die New Radio Tower GmbH, vertr. durch GF Dietmar Pöter, die Planung erfolgte durch das Architekturbüro UIU.
Martin Mammen als zuständiger Stellv. Bauausschußvorsitzender und grünes Ratsmitglied ließ sich bei dieser Sitzung noch durch den Parteikollegen Michael Woltersdorf vertreten. Das Projekt selbst stellte sich als hochdimensioniert, zweigeschossig mit Staffelgeschoß, 74 Wohneinheiten und Tiefgarage mit 43 (90 insgesamt) Plätzen etc. dar. Vermutlich hatte sich in dieser gehypten Ausführung auch Mammens Kaufpreiserwartung abgebildet.
Aber etwaige Einwendungen waren – nachvollziehbar – von grüner Seite nicht zu vernehmen!
Die Aufstellung des B-Plans N° 19 wurde also mehrheitlich beschlossen mit 1 EBI-Gegenstimme, 3 Enthaltungen und vereinzelten zarten Nachfragen zur Mitnahme. Es berichtete und kommentierte AfH-Redakteur Händel aufmerksam und differenziert.
Im Zuge der Vorplanung erwies es sich als angezeigt, wegen der Nähe zum EU-Vogelschutzgebiet Nr. V 63 und zum Landschaftsschutzgebiet WTM 25 II „Ostfriesische Seemarsch“ eine FFH-Vorprüfung durchzuführen.
Praktischerweise wurde diese von ebenfalls Pöters Firma aedes infrastructure services GmbH erstellt und gilt bis heute als Ersatz für eine Umweltverträglichkeitsprüfung.
Am 07.06.2017 teilte StD Hinrichs mit, daß die o.b. Planungen zunächst ruhend gestellt seien, denn „Vorrangig soll an der Legalisierung der Kommunalen Entlastungsstraße gearbeitet werden.“
[ Hier ist nun eine Zeit- und Überlieferungslücke, die den Esens-typischen Planungs- und Verfahrenshavarien der Entlastungsstraße geschuldet ist. Der verläßliche Wattenrat-Chronist Manfred Knake aber stellt den Bezug her. ]
Am 10.11.2022 dann erfolgte überraschend und ohne jegliche Anlagen ein versteckter Tagesordnungspunkt zur Bauausschußsitzung: „Ö7 Bau einer Tiny Haus-Siedlung am Taddigsweg in Bensersiel“.
Das Protokoll dazu verzeichnet lediglich Fragen und Gesprächsverlauf, die eigentliche Projektbeschreibung dieser umfangreichen Präsentation blieb aber unter Verschluß, ist in der Niederschrift weder ersichtlich noch beigefügt.
Daß Martin Mammen nun wieder rege daran teilgenommen hat, läßt zwei Schlüsse zu: Entweder ist auch hier mal wieder ein gesetzliches Mitwirkungsverbot den Beteiligten ohnehin wurscht – oder aber das bez. Grundstück befindet sich nicht mehr im Eigentum der Fam. Mammen und wurde rechtzeitig vergoldet veräußert, mit der Option bzw. Gewißheit, daß das Vorhaben nunmehr realisiert würde.
Zumindest dürfte der enge zeitliche Zusammenhang des Kaufs den Ratsmitgliedern nicht entgangen sein, denn der Rat ist der Souverän der Stadt, über deren Schreibtisch jeglicher Kaufvertrag wegen der Vorkaufsrechtsverzichtserklärung geht.
Die Projektvorstellung erfolgte diesmal durch die Planerin Architektin Birgit Krischke in Anwesenheit von Frau Marzena Rakoniewska, NuRoKa Holding GmbH (Vorhabenträger), sowie Dietmar Pöter, (unklar ob für New Radio Tower GmbH oder für aedes infrastructure services). Die Performance der Architektin verlief allerdings grenzwertig überzeugend; in einer weiteren Planüberarbeitung sollten dann noch einzelne Bedenken berücksichtigt werden.
Am 15.02.2023 wurde dann im Samtgemeindebauausschuß ohne weitere Träger-Präsentation oder -Vorstellung die Änderung des Flächennutzungsplans dazu beschlossen und am 22.02. im städt. Bauausschuß die – quasi erneute – Aufstellung des diesbezüglichen Bebauungsplans N° 19, nunmehr mit umfangreichen Anlagen, auf die im weiteren zurückzukommmen sein wird.
Soviel zunächst zur Genesis der Goldgrube „Mammen-Park“.
Vorhabenträger / Investor
Sehen wir uns im folgenden an, wer jetzt da weiterschürft.
Der Vorhabenträger NuRoKa Holding GmbH steht für:
Brigitte Nussbaum, Marden Rocio Neves und Suco Kajevic.
Diese agieren in folgenden Firmen bzw. sind mit diesen, z.B. als Komplementär, verknüpft (unsortiert):
NuRoKa Holding GmbH
NuRoKa Projekt VerwaltungsGmbH
NuRoKa Projekt Management GmbH
NuRoKa ProjektgesellschaftmbH
NuRoKa Projekt Zuckerresidenz Wismar GmbH & Co. KG
NuRoKa Projekt Laatzen GmbH & Co. KG
NuRoKa Projekt Sahlenburg GmbH & Co. KG
NuRoKa Projekt Nienburg GmbH & Co. KG
NuRoKa Projekt Eisenbach GmbH & Co. KG
NuRoKa Projekt Bad König GmbH & Co.KG
NuRoKa Projekt Bensersiel GmbH & Co. KG
Elaris GmbH
Elaris AG
N.R.N. Projektgesellschaft mbH
AL-29 GmbH
Brigitte Nussbaum GmbH & Co.KG
Nussbaum Medien St. Leon-Rot GmbH & Co. KG
K. Nussbaum Vertriebs GmbH
K. Nussbaum BeteiligungsGmbH
Brigitte Nussbaum Verwaltungs-GmbH
BN Immobilien GmbH
Reichenbacher Anzeiger Verwaltungs-GmbH
Nussbaum Medien Weil der Stadt Verwaltungs GmbH
Nussbaum Medien Uhingen GmbH & Co. KG
RW Nussbaum GmbH & Co. KG Medien
Nussbaum Medien Uhingen Verwaltungs-GmbH
Colisa SA, Luxemburg
Rocio Development GmbH
NEKE Unternehmensgruppe Global GmbH & Co. KG
Top Juice Global UG
MKS Immobilien GmbH
SERAMO GmbH
Activ Hochbau GmbH
ORKAN Energija doo, Zagreb
Invest4SEE RE One sro, Prag
NGB Solutions, s. r. o. v *likvidácii*, Slowakei
E.R.N. Investment GmbH
P-Ü-V GmbH
CASA VITA d.o.o.
… usw., usf. … teilweise bereits wieder in Insolvenz oder neuem Kleid.
Wer mag, kann die Recherche gern weitertreiben.
Um den (vermutlich) Bauträger-Geschäftsführer Dietmar Pöter drängeln sich bekanntlich folgende Firmen:
New Radio Tower GmbH
aedes infrastructure service GmbH
aedes egineering GmbH
aedes Gebäudemanagement GmbH
Energie Konzepte Nord GmbH
FHP Erlenteich GmbH
AWC GmbH
TURRIS BeteiligungsGmbH
… und wer mag, kann z.B. hier weiterlesen und hier.
Prospekt, Projekt und Aufführung
Unterzieht man die Projektbeschreibung bzw. Anlagen der Ausschußvorlage einer näheren Betrachtung und stellt man diese dann den Aussagen des >Prospekts gegenüber, mit dem NuRoKa Käufer und Anleger akquiriert, werden einige Diskrepanzen augenfällig.
Bereits die Ouvertüre des Prospekts „Das Nordseeheilbad Bensersiel mit seinem Teilort Esens …“ verheißt profunde Ortskenntnis und geerdete Verbundenheit mit der zu vermarktenden Scholle.
„Innovatives Grünes Wohnen“ verspricht dort „Lebensqualität & Individualität“:
Wohnen bedeutet, „dass der Eigentümer ein Wohnrecht von 6 Wochen besitzt“, dazu wird „die Verwaltung oder eine Firma vom Betreiber für die Kontrollen beauftragt.“
Und der umgebende Wald des abgebildeten Musterhauses wird später einmal drumherum „so gepflanzt, dass die Belichtung der Kollektoren nicht gestört werden“, was ja für diese Gegend nicht selbstverständlich ist …!
„Nachhaltigkeit bedeutet für die Ausstattung der Bauten“ , „dass die Bewohner theoretisch autark leben. Sie besitzen also zum Beispiel Solarpaneele, Regenwasser-Auffanganlagen oder Bio-Toiletten“.
Denn „das anfallende Regenwasser wird dezentral in jedem Gebäude in einer Zisterne gesammelt und für WC-Spülung nutzbar gemacht. Der Überlauf wird oberflächennah in Mulden versickert“, so daß kein Regenrückhaltebecken mehr notwendig sei und außerdem „durch die geplanten Gründächer die Versickerung der Oberflächenentwässerung kompensiert wird“.
Tatsächlich aber dürfte es an der > Stellungnahme des OOVW scheitern, jenes Regen- und Grauwasser, das nicht dem Trinkwassernetz entnommen wurde, ins Abwassernetz in diesem Umfang einzuleiten.
Sowohl die Versickerung der Oberflächenwässer auf dem vorhandenen Kleiboden als auch deren Kompensationsaufnahme durch ein Gründach dürften Hydrogeologen, Gärtner, Dachdecker und Statiker gleichermaßen zum Lachen bringen – vor allem in konkurrierender Kombination als Solardach bzw. Dachfenster…! Denn „alle Gebäude haben nach Süden ausgerichtete Dachflächen mit Kollektoren“. „Kollektorfläche ca 1.200 qm“.
„Grüne Highlights“ wären „unbehandeltes Seegras als Dämmmaterial, eine Astronautendusche, die Wasser in Echtzeit aufbereitet, ein Pflanzensystem mit Bogenhanf für gesunde Raumluft, Küche mit einem Umkehrosmose-Wasserfilter, der für sauberes Trinkwasser sorgt“… Bogenhanf: die Metzgerpalme (Volksmund)! Und bislang sind in der Fachliteratur keine Parameter bekannt, die eine Eignung von unbehandeltem Seegras für die Erfüllung des Wärmeschutznachweises betreffen.
Und offenbar ist uns auch über den Verschmutzungsgrad des Bensersieler Trinkwassers viel zu wenig bekannt …!
Als Bensersieler Haustypen sind im Angebot: „Mini: Kleinhaus on wheels, also ein Haus auf Rädern mit rund 15 Quadratmetern“ als auch „Modulhaus mit Grundrissgrößen zwischen 40 und 100 Quadratmetern“.
Die Prospektangaben bezeichnen hier allerdings die Außenmaße der Gebäude ! – Die GRZ-Berechnung der Ausschuß-Vorlage benennt Wohnflächen zwischen 32 und 83 qm.
„Panorama- und Dachfenster (…) Kaminöfen sorgen für Behaglichkeit (…) kleine Saunen in den Häusern integriert“
Die Oberkante Abgasrohr eines Kaminofens muß > 100 cm über der nächstgelegenen Lüftungsöffnung sein, ansonsten gilt ein Gebäudeabstand von 15 Metern!
Dieses dürfte mit maximal 33 Schornsteinen auf einem Areal, das somit ggfls. noch gespreizte Gebäudeabstände vorschreibt, nicht nur die Schornsteinfeger-Innung, sondern auch die drei B’sieler Meßstellen stimulieren, die regelmäßig die Parameter zur Anerkennung als Kurort erheben – „Fokko Feinstaub – Übernehmen Sie!“
Interessant wäre noch das Holz- bzw. Pelletlager.
Und bezüglich der „Nachhaltigkeit“ und des Elektroenergiebedarfs vieler kleiner integrierter Saunen sei hiermit bekanntgegeben, daß Bensersiel an exponierter Stelle über eine sehr schöne Sauna verfügt.
„Ein Teil des denkmalgeschützten Haupthauses kann zu einer kleinen Gastronomie … und einem Bauernhofladen mit nachhaltigen Bioprodukten … umgenutzt werden“ [die abgebildete Avocado repräsentiert hier das „regionale Gemüse“ !] – „Frau Kritschke teilt mit … Konkrete Planungen liegen noch nicht vor.“ – jedenfalls gibt’s lt. Denkmalliste des Landkreises in Bensersiel kein denkmalgeschütztes Haus.
„Wellnessbereich … Sauna … Dampfbad … Ruheraum“
„Konkrete Planungen liegen noch nicht vor“ – heißt ja nichts weiter: Alles ist möglich! – und stünde damit der Intention eines Vorhabenbezogenen Bebauungsplans ziemlich konträr entgegen.
„… auf dem Gelände frei bewegen können, möglichst keine Zäune“… „Freiraumgestaltung“ … „Freiflächen“ – jedoch „teilt sie mit, dass jedes Tiny-Haus auf einem separaten Grundstück steht und dieses auch durch den Nutzer gepflegt werden muß“, was zweifellos interessante nachbarrechtliche wie gruppendynamische Prozesse hervorrufen dürfte.
„Frau Kritsche erklärt, dass der Eigentümer ein Eigentumsrecht von 6 Wochen besitzt. Sollte das Tiny-Haus weniger vom Eigentümer genutzt werden, besteht die Möglichkeit zur Vermietung. – …fragt RM Münster, wer das kontrollieren wird. – … die Verwaltung oder eine Firma vom Betreiber für die Kontrollen beauftragt wird“.
Diesem Vorhaben liegt ohnehin jener bizarre Eigentumsbegriff zugrunde, nämlich das Teileigentümchen des time-sharing, der für diese Abschreibungsgeschäfte kennzeichnend ist.
Zuletzt fragte RM Saathoff: „Dürfen auch Einheimische das kaufen und dürfen sie da wohnen?“ und entblößt mit dem „dürfen“, daß die Politik sich mit diesem bescheuerten Business-Modell wohl selbstverständlich abgefunden hat.
„Ob die FFH-Vorprüfung nochmals durchgeführt werden muß, hat der Landkreis Wittmund zu beantworten“.
Die vorliegende alte FFH-Vorprüfung von aedes infrastructure services betrachtete den Altzustand eines laufenden Campingplatzbetriebs im Vergleich zum hochdimensionierten Vorhaben des B-Plans N°19 vom 03.05.2017. Eine neue FFH-Prüfung bzw. UVP müßte demnach im Vergleich den aktuellen langjährigen Wiesenzustand zur vorgestellten bzw. prospektierten Tiny-Haus-Siedlung in Betrachtung nehmen, was demnach einen gravierenden Unterschied ausmacht, und von einem Sachkundigen und nicht vom Investor selber erarbeitet werden.
Draufblick
In der Gesamtschau bleibt die Darstellung des Vorhabens bislang ein weitgehend sinnloses Zusammenrühren von Ökofloskeln, Nachhaltigkeitssymbolik, Esoterik und PartyPowerSprech, dessen offenkundige Widersprüchlichkeit auch dann nicht aufzulösen wäre, wenn man sich entweder für den Marketingprospekt oder aber für die städtische Projektbeschreibung entscheiden müßte. Das setzt sich fort in den Wortbeiträgen der Ausschußmitglieder zu dieser schmächtigen Bildschirmpräsentation am 10.11.2022, die offenbar nicht deren Verstand zu beleidigen vermochte:.
„RM Münster empfindet, dass das Vorhaben eine erhöhte Nachhaltigkeit darstellt“ „RM Mammen empfindet die ökologische Aufarbeitung des Entwurfs als positiv…“
Der diffuse, stets offene Blumenstrauß vielfältiger, individueller Optionen der so nachhaltigen Ausgestaltung und Zuschnitte, der hier dem beworbenen Anleger als auch dem politischen Entscheider suggeriert wird, verkennt völlig die Maßgabe eines Vorhabenbezogenen B-Plans, der festschreibt, welcher Baukörper in welcher detaillierten Ausführung wo auf’s Grundstück kommt.
Irritierend ist, daß niemand der damit befaßten Ausschußpolitiker dazu irgendein belastbares Bedenken zu erkennen gibt und auch die Verwaltung nicht auf den Rechtsrahmen eines B-Plans zur Einhegung des aufgeführten Performance-Schwurbels hinweist.
Vermutlich weiß der Investor, respektive Verkäufer, Voreigentümer, was die Politiker immer noch nicht gelernt haben, daß letztlich die Durchsetzung eines B-Plans nicht in der Zuständigkeit der Stadt Esens, sondern in der Lust & Laune & Arbeitswilligkeit des Landkreises liegt, die sich selten voll ausprägen.
Warum, fragt sich der Betrachter, wird dem stetig niedergehenden B’siel nicht endlich mal eine gesamtkonzeptionelle Strukturentwicklung zuteil? Warum bleibt es nach wie vor bloß eine ergiebige Bonanza für hyperemsige Allround-Investoren?
Bereits im Juni 2016 ! wurde an dieser Stelle dieses Busisness-Modell sehr ausführlich abgehandelt, das Bensersiel als einst beliebten Ferienort zuverlässig ins Abseits stellt.
Bis heute, 7 Jahre später, hat dieses toxische Investitionsgebahren seine Attraktivität und bewährte Gültigkeit behalten können, weil die beteiligten politisch Verantwortlichen dessen Funktion nicht begriffen haben.
Und vor gar nicht langer Zeit wurde wieder einem „Investor“, der bundesweit auch sonst in 30 Firmen gelistet war, das B’sieler Therapiezentrum mit einem üppigen Geldgeschenk übereignet, dessen vertragliche Ausgestaltung die Esenser Ratspolitiker in die Hände eine ehemaligen Puffbetreibers gelegt hatten.
Neuharlingersiel hingegen ist seinerzeit aufgebrochen und hat heute eine (Pole-)Position erreicht, die für Bensersiel auch in ferner Zukunft nicht erreichbar sein wird.
„Herr Pöter stellt klar [!], durch die Planungen nicht in Konkurrenz zu den umliegenden Ferienwohnungen treten zu wollen“ – na was denn sonst ?! – weshalb den Bensersielern zunächst von Herzen zu wünschen ist, daß das Vorhaben spätestens mit der Realisierung scheitert.
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Bildnachweis / Fotos: Online-Marketing-Prospekt NuRoKa-Holding GmbH
Titelbild: dto., Anlagen zur Bauausschußsitzung 22.02.2022 , bearbeitet
