Monat: April 2021

 

Stadtentwicklung
non grata

 

 

 

 

Vor zwei Jahren war an dieser  Stelle folgendes zu lesen: „Nachdem seinerzeit 55 städtische Altenwohnungen für 935.000 € an den Investor Real-Immobilien verramscht waren, gelobte Stadtdirektor Harald Hinrichs: „Das Stadtbild wird behutsam erneuert““, und es entstand inmitten einer der exponierten Esenser Wohnlagen eine Hühnerstall-Architektur, die aber von fast allen Ratsmitgliedern geräuschvoll goutiert wurde.
In der Sache blieben sie dann still, die Hüter der Behutsamkeit.

Umsomehr aufmerksamer Argwohn war nun angezeigt, als die aktuelle Wiederentdeckung von Stadtentwicklung und Behutsamkeit mit großem Rauschen in Politik, Verwaltung und Blätterwald einherging. Rat und Ausschüsse propagierten gemäß Sitzungsvorlage zur Veränderungssperre/B-Plan N°104 folgende Absicht: „… mit der Aufstellung des Bebauungsplans eine behutsame Weiterentwicklung des innerstädtischen Bereichs sichern“ sowie „…soll eine Bauleitplanung erfolgen, die dem Ziel einer behutsamen Weiterentwicklung der Stadt entgegenkommt“.

 

Die Politik propagiert das Instrument Bebauungsplan,
das alleine nachweislich untauglich ist.

Aber was war passiert? Im Flack war ein Gartengrundstück mit altem Baumbestand vom Neueigentümer und Investor gerodet worden, zum berechtigten Bedauern vieler Anwohner, jedoch rechtskonform, weil Esens keine Baumschutzsatzung hat.
Tags darauf machte SPD-Vorsitzender Fokko Saathoff dem empörten prominenten Anlieger seine Aufwartung, es hub an ein erheblich Propagandageräusch, gefolgt von einer Veränderungssperre und der unverzüglichen Ankündigung eines B-Plans zur Einhegung von „neu entstehenden Bauvorhaben zur Gewinnmaximierung“ (Sitzungsvorlage, s.o.).

Nur ein Steinwurf entfernt erfolgte von einem weniger prominenten Anlieger unterdessen der Hinweis an Stadtdirektor, Bürgermeisterin und alle Ratsmitglieder, daß ein städtischer Bebauungsplan derzeit ein untaugliches Instrument der Stadtentwicklung sei, somit ein stumpfes Schwert, weil der Stadt jegliche rechtliche Handhabe zu dessen Durchsetzung fehle und der zuständige Landkreis in der Regel untätig bleibe.

So werde zB der erst neu erstellte städtische B-Plan N°98 Barkelweg mit seinen textlichen Festsetzungen derzeit vom Investor und Bauträger „zur Gewinnmaximierung“ mit Grünlandvernichtung und rechtswidrigen Baukörpern außerhalb des Bauteppichs so ziemlich außer Kraft gesetzt.
(Die Fachverwaltungen bei Stadt und Landkreis konnten und können dieser B-Plan-Verletzung in solcher Unmittelbarkeit und Echtzeit beiwohnen, daß man die Untätigkeit als Billigung zu verstehen geneigt sein möchte.)

Dieser Hinweis war gekleidet in die kooperative Bürgerfrage, wie etwa ein B-Plan zu einem wirksamen Instrument der Stadtentwicklung qualifiziert werden könne, bevor Investoren wegen fehlender Kontrolle die Stadt in die falsche Richtung entwickeln.

 

Die Notwendigkeit der Ertüchtigung des B-Plans
zum Instrument der Stadtentwicklung wird ausgeblendet.

Des Stadtdirektors Antwort umfaßte mehr als eine Seite, aus deren floraler Diktion die Empfängerin zwei Kernsätze dingfest zu machen hatte:
„Dieses Ortsrecht [des Bebauungsplans] greift nur dann, wenn dessen Einhaltung überwacht wird und bei Hinweisen ordnungsbehördliche Maßnahmen ergriffen werden“
deren Unterlassung ja Anlaß der Frage war, die aber auch im Zweiten Hauptsatz unbeantwortet bleibt, der da lautete:
„Letztlich muß eine Stadt davon ausgehen, dass die für die Überwachung zuständige Behörde [der Landkreis] ihrer Aufgabe auch nachkommt“.
Ja klar, und wenn nicht ?

Die Anfrage war in schriftlicher Form erfolgt und auch deshalb nicht mündlich in öffentlicher Sitzung vorgetragen, weil die Fragerin sich erhofft hatte, daß vor einer Antwort nachgedacht würde.
Jedoch und eigentlich ungefragt lieferte alsdann der SPD-Vorsitzende Fokko Saathoff diese Rückmeldung (im Originalton):

„Guten Abend, mit diesem Schreibe ist umfänglich geantwortet worden. Die Zuständigkeiten sind somit eindeutig. Schöne Grüße. Fokko Saathoff“

Mit diesem gewaltigen Aphorismus konnte die einfache Sachfrage nun eigentlich als hoffnungslos unerwünscht betrachtet werden – Stadtentwicklung non grata !

Da möchte man bezweifeln, daß die patzigsten Entscheider überhaupt wissen, was sie da beschließen, daß nämlich der B-Plan jeweils die Rechtskraft, die sie ihm zu verleihen trachten, gar nicht entfaltet, weil’s da niemand durchsetzen kann und das Interesse fehlt, auf den Landkreis zu dessen Durchsetzung explizit politisch einzuwirken.

Denn durchaus hätte ja der Landkreis mit den §§ 62 und 80 der Nds. Bauordnung wirksame Steuerungsinstrumente zur Verfügung.

 

Die Durchsetzung des B-Plans ist dem Bürger anheimgestellt,
die Verletzung des B-Plans dem Investor.

Warum aber sollte man auf die Verwaltung eines Landkreises einwirken, dessen Spitze man regelmäßig zu Wahlwerbe-Events benötigt und die man uneingeschränkt toll findet .
Fokko Saathoff: „Unser Landrat Holger Heymann hat mit seiner Verwaltung in den vergangenen Jahren den Landkreis Wittmund weiter voran gebracht, und er ist eine gute Wahl für die Bürgerinnen und Bürger“,
sofern man zwanghaft absieht von Untätigkeit in der Sache und diesbezüglich skurrilen Gebührenbescheiden…

Die weitgehende Unkenntnis dieser Entscheider hinsichtlich der Rechtsrahmen ihrer Beschlüsse geht einher mit einer gewissen Flatterhaftig- und Strukturlosigkeit ihres jeweils erklärten politischen Willens, je nach Tagesform, Klientelgefälligkeit, Anliegergeschmack oder Saison (Wahlkampf!).

So sind auch die Empörung und Überraschtheit angesichts der mutmaßlichen Vandalismusrodung durch den Investor im Flack wenig glaubwürdig:
Denn jeder notarielle Kaufvertrag landet unmittelbar nach Unterzeichnung auf dem Tisch des städtischen Bauamts zur Vorkaufsrechtsverzichtserklärung. Damit waren dort der neue Eigentümer, nämlich ein stadtbekannter Makler, Investor und Bauträger, und der nach Bodenrichtwertkarte sehr günstige Kaufpreis frühzeitig bekannt und die Verwertungsabsicht vorhersehbar. Wozu also das anschließende Gelärme?!

Vor gar nicht mal 3 Jahren noch galt die Schaffung zusätzlichen Wohnraums durch vereinfachte Zulassung von Verdichtungs-, Hinterland- und Lückenbebauung in Esens als erklärtes baupolitisches Ziel, um den ausufernden Baugebietsausweisungen in den urbanen Randbereichen Einhalt zu gebieten.

Nun stellt leider der B-Plan N°104, treu ergeben dem sozialdemokratischen Anliegergeschmack, eine unverblümte Kampfansage ausgerechnet an Vorhabenträger dar, die „den baulich zulässigen Rahmen (…) ausschöpfen“, und insofern einen Rückschritt in der Wohnraumbeschaffung und – wohlgemerkt! – die Diskreditierung derer, die sich dabei bislang innerhalb des öffentlich gesteckten Rechtsrahmens bewegen !
Jawattennu ?!

Anstatt also mit einem neuen B-Plan den Bedingungsrahmen für eine moderne Architektur zu schaffen, die bei geringem Grundflächenverbrauch größtmöglichen Wohnraum konzipiert, wird mit der bloßen Festschreibung eingeschossiger Bebauung lediglich der Verkitschtheit des gewohnt Althergebrachten weitergefrönt.

Anstatt mit einer schlichten Kubatur und Pultdach einem intelligenten Energiespar- und Raumnutzungskonzept Rechnung zu tragen, kommt nun wieder bloß die heimelige Satteldach- und Gaubenausführung mit Abseiten und zerstörten Kopfhöhen, usw. usf. eben das, was dem einfältigen Baukulturbegriff auf der Blechtafel mit der Postkarte von früher weitestgehend entspricht.

Eine Sicht auf die Stellschrauben zeitgemäßer B-Planung andernorts stellt möglicherweise eine Überforderung für alljene Entscheidungsträger dar, die bereits den Blick in ein Bundesbaugesetz, eine Landesbauordnung, ein Niedersächsisches Waldgesetz, ein Wasserhaushaltsgesetz oder die sonstigen Rechtsrahmen ihrer eigenen Vorlagen, Beschlüsse und Abstimmungen bereits als herrschaftskränkende Zumutung empfinden.

Sich Gedanken machen ist ja mitunter anstrengend, zweischneidig und im Wahljahr auch nicht ganz ungefährlich. Wohl deshalb hat die EBI auch beantragt, es einer „Fachfirma für Stadtplanung“ zu überlassen, bleibt im Ergebnis aus jeglicher Verantwortung und in der Zielformulierung verschwurbelt und nebulös.
Ihr Antrag  veranschaulicht, daß sie auf halber Strecke nicht mehr weiß, wie sie den angefangenen Gedanken zu Ende bringen soll. Zwiefach befürwortet sie die städtebauliche Verdichtung, lehnt aber zugleich „große Baukörper“ in „gewachsenen Gärten“ [in welchen denn sonst?] entschieden ab.
Sie fordert die Erhaltung von „Hecken und Gehölzen“ und impliziert damit ihr Einverständnis zum Wohnungsmangel. Wenn die Flächen fehlen, hat’s ja zwangsläufig die Verteuerung von städtischem Wohnraum durch dessen Verknappung zur Folge !
Und sie verkennt, daß ein Großteil der von ihr kritisierten „ausgedehnten PKW-Stellplatzflächen“ rechtswidrig nur durch unterbliebene B-Plan-Kontrolle vonseiten des Landkreises entstehen konnten und können.
Sie ruft nach diesbezüglichen „Steuerinstrumenten“ und sieht in Gemeinschaft ihrer Ratskameraden der Verletzung gar eines frischen B-Plans in Echtzeit zu.
Sie wünscht, daß ein Nebeneinander von „Grünflächen und Wohnraum geachtet“ werde, zudem eine „Diskussion über Ziele einer Stadtentwicklung“ und „eine Beteiligung unserer Bürgerinnen und Bürger“ … – jawattennu ?
Damit sie nicht von der Wirklichkeit gebissen wird, sondern weiter in den Orkus kommunizieren kann, möge dieses Wunsch-Paradoxon dann von einer externen Stadtplanungsagentur aufgelöst werden.

Noch eine weitere Facette im Dilemma Esenser Stadtentwicklung ist mit dem relativ neuen Phänomen erkennbar geworden, daß nämlich Makler gleichzeitig als Investor und Bauträger auftreten.
Meist als die Nachfolge-Generation relativ angesehener Büros profitieren sie von der Reputation des Altbetriebs und Ommas Vertrauen in den noch guten Namen, während sie jedoch längst eine andere Betriebskultur etablieren. So gelangt Ommas Häuschen oder Grundstück erst garnicht auf den Bieter- und Immobilienmarkt, sondern verbleibt zum arglosen Schnäppchenpreis bei der Personalunion aus Makler, Investor, Bauträger.
Die Frage der qualifizierten Wohnraumbeschaffung tritt dann in den Hintergrund zugunsten billiger Einheitsfertigung von Eigentums- schlechtenfalls gar Ferienwohnungen für Urlaubskundschaft „zur Gewinnmaximierung“ (Sitzungsvorlage).

Es dürfte demnach weiterhin klammheimliche Freude beim Bauträger-Investor herrschen, solange das Prinzip Gestalten durch Unterlassen die schmunzelnde, tätige Geringschätzung des „Ortsrechts“ (StD Hinrichs) gestattet, deren Einhegung zunächst mal nur im Kontext des Parteibuchs relevant erscheint. Und warum sollte ein Investor städtisches Ortsrecht ernster nehmen als die Stadt sich selber.
Die völlig widersprüchliche Relevanz des Rechtsrahmens B-Plan für Politik und Verwaltung nach spontanem Gutdünken, Parteiklientel oder Tagesform mutet dabei als deren so verstandene politische Gestaltungshoheit an.

Damit ist eine städtebauliche Weiterentwicklung allenfalls in die private Ambition eines Vorhabenträgers gestellt. Entwicklung urbaner Struktur bleibt dem Investor überlassen und so sieht sie auch aus: Was einst Hempen für Bensersiel und umzu war, sind heute db nordseeimmobilien oder bmb ImmobilienManagement etc. für Esens.
Die elementare Voraussetzung, dem andere Gestaltungsoptionen entgegenzusetzen, wäre, diesen Sachverhalt überhaupt erst einmal zur Kenntnis zu nehmen. Angesichts des zwanghaften Esenser Lokaleuphemismus ist da Skepsis angesagt.

 

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Nebenschauplatz
Die Politik gestaltet ihren Handlungsbedarf
nach tagesaktuellem Erfordernis.

„Baumschutzsatzung, Baumschutzsatzung !“
Die derzeitige öffentliche Thematik ist naheliegend ein Wahlkampf-Reflex, der mit dem Stichwort Baumschutzsatzung ausgelöst wurde.
Nach einem leserbrieflichen Hinweis hub an ein großes Gedränge um die Besetzung des Themas. Es traten auf: der Anlieger Eisenhauer, Detlef Kiesé und FBL (AfH), Naturschutzbehörde des Landkreises, Bauamt des Landkreises, Ralf Klöker (Sprecher des Landkreises), Dr. Michael Kühn (SPD), Egon Janssen (Ex-Bauamtsmitarbeiter), Annette Janssen (B90/Grüne, Wittmund), Wittmunds Bm Rolf Claußen, Andrea Busche-Oliv (Dunum), SPD/Grüne/BfB (Stadtrat Wittmund), Die Friesen (im Landkreis Wittmund), Fokko Saathoff (SPD Esens), Dave Münster, Heiko Reents (EBI Esens) …
[…erschöpft wird auf Verlinkung verzichtet!]

 

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